A finales del 2015, el Tribunal Supremo encendió las alarmas en el sector de la banca, al declarar abusiva la derivación de la totalidad de los gastos de constitución del préstamo a quien lo solicita. La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, declaró la nulidad de la cláusula de “gastos del préstamo hipotecario” inserta en las escrituras del BBVA, que ha dado lugar a un gran revuelo en los medios ante la posibilidad de reclamar al banco todos los gastos derivados de la formalización del préstamo.
¿Pero es cierto que el bando debe devolver todos los gastos del préstamo? Y si no es así ¿Qué gastos pueden reclamarse? Es posible reclamar a la entidad bancaria los gastos de la hipoteca pero no los de la compraventa del inmueble que generalmente se asocia a la concesión del préstamo.
Efectivamente, la STS nº 705/2015 dice que “la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato” es una cláusula abusiva que contraviene el Art. 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios. En concreto, la Sentencia se pronuncia sobre la nulidad en los siguientes casos: gastos de notaría, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos derivados de la contratación de un seguro de daños y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza.
Gastos de notaría: De acuerdo con el argumento de la referida sentencia se permitiría reclamar al banco la devolución de al menos el 50 % de los gastos notariales.
Gastos de registro: El Tribunal Supremo declara nula la cláusula que atribuye al prestatario los gastos registrales, lo que daría derecho a reclamar al banco la devolución de los gastos que se generen con ocasión de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad.
Gastos por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
La formalización del préstamo hipotecario en escritura pública está sujeta al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, y de acuerdo con el Art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, el sujeto pasivo del impuesto es el adquirente del bien o derecho. Como el gravamen recae sobre la garantía real –la hipoteca- que se refleja en la escritura notarial, quien adquiere el derecho de la garantía hipotecaria es el banco, por lo que, según disposición legal, es el banco quien deben abonar el impuesto. Por este motivo, según la repetida sentencia es posible reclamar a la entidad bancaria prestamista la devolución del impuesto que por derivación de gastos se haya hecho recaer sobre el prestatario.
Pero hay que ser cauto con las reclamaciones porque aunque la referida sentencia del Tribunal Supremo permite la reclamación de esos gastos, no todos los Tribunales acogen la pretensión. No es jurisprudencia consolidada y si bien ha sido acogida por algunos Tribunales de Instancia y por algunas Audiencias Provinciales, no crea jurisprudencia y todavía puede que otros Tribunales dicten sentencias contradictorias.
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